Comment investir en immobilier

Pour diversifier ses placements et notamment les investissements boursiers, il est conseillé de placer une partie de son capital dans l’immobilier. Il existe différents moyens d’investir dans l’immobilier qui présentent tous des avantages et inconvénients.

Nous allons parcourir dans cet article toutes les solutions possibles afin de trouver la plus adéquate pour chacun.

Pourquoi investir dans l’immobilier

Tout comme la bourse, l’immobilier est un placement qui ne peut que prendre en valeur sur le long terme. En effet, la population est grandissante sur Terre mais l’espace habitable est limité.

On recensait environ 1 milliard d’habitants en 1800, 1.6 milliard en 1900 et voici la suite à partir de 1950 :

population mondiale investir immobilier

Source :  Population mondiale Wikipedia

 

Avec un taux d’accroissement entre 6% et 10% tous les 5 ans, on peut imaginer que d’ici 2050 il y aura environ entre 10 et 15 milliards d’habitants sur Terre.

 

Comme le marché suit le mouvement de l’offre et la demande, le prix de l’immobilier continuera d’augmenter.

gagner argent immobilier augmentation prix

Source : Immobilier_Journaldunet.com

 

L’immobilier existe depuis toujours. Il correspond à l’un des besoins fondamentaux de l’homme. Contrairement au business d’une entreprise qui peut disparaître du jour au lendemain, il n’y a ici aucune crainte à avoir.

On peut estimer sur le long terme qu’il est possible de viser une rentabilité d’environ 5%/an si toutes les conditions favorables sont réunies.

Comment investir dans l’immobilier

Nous attaquons maintenant le cœur du sujet à savoir les différents moyens de placer son argent dans l’immobilier.

L’immobilier en direct

L’investissement en direct est en général le moyen préféré de la plupart des personnes. Il consiste à acheter directement un bien immobilier en physique (en ayant recours ou non au crédit).

 

  • Résidence Principale / Secondaire

Il est fortement conseillé pour un investisseur d’acquérir en priorité et le plus tôt possible sa résidence principale. En effet, quel que soit votre travail, votre style de vie, vous avez besoin de vous loger.

Plus vous acquérez tôt votre résidence, plus vous serrez tôt propriétaire. Vous ne gagnerez pas réellement d’argent par ce bien (sauf coup de chance, ou beaucoup de temps pour rénover complètement un bien). En effet, même si le prix depuis votre achat a augmenté, le marché également. Vous allez donc revendre plus cher mais pour racheter plus cher derrière…

Cependant, cela vous permettra surtout de ne pas gaspiller d’argent en versant constamment une rente mensuelle à votre propriétaire toute votre vie si vous êtes en location.

Le cas de l’achat d’une résidence secondaire est différent. Vous n’êtes pas obligé de racheter après la revente, vous pouvez ainsi profiter de la hausse des prix. Cependant, la fiscalité est moins attrayante que pour la résidence principale. Toute plus-value sur la revente de la résidence secondaire est imposée.

 

  • Achat locatif

L’achat locatif est un autre moyen d’investir dans l’immobilier, cette fois-ci dans le but réel d’avoir un retour sur investissement. En effet, par ce biais, vous profitez à la fois de la hausse des prix et des revenus locatifs.

Le principal avantage de cette méthode est l’effet de levier que vous procure le crédit bancaire. Sans dépenser le moindre sou de votre poche, vous pouvez faire un crédit total (ou avec un apport couvrant les frais de notaire par exemple). Le plus beau dans tout ça, c’est que ça sera le locataire qui payera votre crédit !

Si le montage est bien ficelé (bien immobilier rentable, crédit faible et étalé au maximum) vous pourrez vous trouver en plus en situation de cash-flow positif. C’est-à-dire que chaque mois vous gagnerez plus en loyer que ce que ne vous couteront les dépenses (crédits, charges…).

L’inconvénient de cette pratique est la fiscalité (impôt lourd sur les loyers et à la revente) et la difficulté de gestion. Beaucoup de propriétaires se retrouvent avec des locataires qui ne payent pas les loyers, qui dégradent le bien et qu’il est impossible d’expulser…

 

L’immobilier indirect

L’investissement indirect consiste à placer son argent dans un organisme (fond ou entreprise) qui investira pour vous dans l’immobilier. L’avantage principal est que vous n’avez rien à gérer personnellement (pas de locataires, de travaux…).

De plus, votre placement sera diversifié pour un petit montant investit. En effet, c’est plutôt sympa de se dire que pour 5000€ par exemple on détient des parts de bureaux, de centres commerciaux, d’habitations et tout cela en simultané.

 

  • Les SCPI

Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier se comportent comme un fond (non côté en bourse) dans lequel vous pouvez investir. Ce fond recueillera votre argent et celui des autres investisseurs pour acheter lui-même des biens immobiliers.

Votre capital augmentera en suivant les bénéfices du fond, ainsi qu’en percevant ou non une redistribution des résultats (équivalent aux dividendes).

Le meilleur moyen d’investir en SCPI est via un contrat d’assurance vie pour réduire au maximum l’impact fiscal. Le principal inconvénient de cet investissement est les frais d’entrée qui sont conséquents (environ 5% de frais) ainsi que la liquidité de ce placement. Il faudra parfois attendre un moment avant de récupérer son argent. De plus, il faut dans certains cas un capital d’entrée minimum pour investir dans une SCPI.

  • Les foncières cotées en Bourse

Les foncières ou REIT (Real Estate Investment Trust) sont des entreprises cotées en bourse qui investissent dans l’immobilier. Elles s’échangent sous forme d’actions, il est donc très facile d’entrer et de sortir de position instantanément. Il n’y a pas de capital minimum à investir, et donc pour la somme d’une action à 100€ par exemple vous pouvez détenir un ensemble de biens immobiliers.

Ces sociétés ne peuvent malheureusement plus être détenues dans un PEA depuis 2011 (même pour les valeurs européennes). Elles devront être placées dans un compte titre (donc plus-values imposables).

Votre investissement grandira avec le cours de l’action ainsi qu’avec les dividendes perçus. Ces dividendes sont généreux car les foncières ne payent pas d’impôt sous réserve d’une distribution importante de leur résultat sous forme de dividendes. Ils sont en général d’environ 5% de rendement par an.

Voici le parcours de la foncière Franco-Néerlandaise Unibail-Rodamco leader en Europe.

investir immobilier bourse fonciere Unibail

Les foncières sont considérées comme moins volatiles que les actions. Leur prix fluctue moins et ne vous empêchera pas de dormir la nuit.

 

Conclusion

Nous avons donc vu qu’il y a de nombreux moyens d’investir en immobilier. Chaque méthode a ses avantages et inconvénients mais une de celles-ci conviendra forcément à votre approche de l’investissement.

Le marché immobilier est et sera toujours en croissance à long terme. Il serait donc regrettable de ne pas s’y intéresser, au moins pour diversifier ses placements.

 

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4 commentaires

Bonjour Matthieu,
Merci pour le blog, très bien fait et surtout très clair.
Seulement, il y a toujours quelque chose qui m’échappe au sujet des dividendes. Vous dites dans un autre article que les dividendes ne constituent pas un gain pour l’investisseur car quand X euros sont distribués, le cours de l’action sera diminué de ces mêmes X euros. Quel est donc l’intérêt de ces dividendes et pourquoi les considérer comme un rendement positif ?
Par ailleurs, vous dites que les froncières sont moins volatiles que les actions en prenant l’exemple d’Unibail. En regardant l’historique présenté, on voit une baisse d’environ 60 % en l’espace d’environ deux ans (vers 2007). Sans parler du cours actuel suite au Covid… La stabilité d’un patrimoine financier investi en direct semble incomparablement plus sûre. Êtes-vous en phase ? Merci.

Bonjour Alaric,

Dans la pratique le prix de l’entreprise baisse d’autant pour respecter l’obligation de rester cotée en bourse, mais le cours remonte généralement au prix d’avant rapidement. Je vous laisse lire cet article expliquant bien le biais comptable des dividendes : http://etre-riche-et-independant.com/dividende-revenus-immobiliers

Concernant les foncières, elles ont fortement chutée avec le Coronavirus. Mais le cas des foncières commerciales est encore différent, elles souffrent principalement de l’arrivée du e-commerce (en plus du covid).

Pour vous citer : La stabilité d’un patrimoine financier investi en direct semble incomparablement plus sûre. Êtes-vous en phase ? Merci.

Non car vous comparez de l’immobilier résidentiel à de l’immobilier commercial. Cela n’a rien à voir. Si vous regardez des foncières résidentielles comme Essex Property par exemple le bilan est différent, surtout lorsqu’on regarde sur les 5 ou 10 dernières années. Ne croyez pas que parce que ce n’est pas coté que le prix de votre maison/appartement ne varie pas à la baisse lors d’une crise. Vous auriez été surpris lors de la crise des subprimes en 2008 de vendre votre maison à moitié prix. Idem pour les SCPI qui cartonnent en France. Les fondamentaux immobilier sont les mêmes qu’ils s’agissent de foncières cotées comme Unibail ou de SCPI de commerce. Sauf que comme la SCPI n’est pas cotée cela ne se voit pas (pour le moment…) mais la chute peut être tout autant brutale.

Bonsoir Matthieu,

Je viens vous demander conseil.
Je suis actuellement en réflexion sur mon portefeuille boursier.

Je détiens depuis 2 ans une enveloppe de 50k € placé sur 3 SCPI ( Epargne Pierre, Pierval Santé et Corum afin de diversifié les secteur )
je détiens la même sommes que j’ai injecté dans la bourse, hors je me suis dis que posséder des actions immobilière serait peut être se tiré une balle dans le pied au vue de l’enveloppe déjà investit sur les SCPI ?

Sachant cela je me dis aussi qu’il faut que je diversifie mon portefeuille d’action afin de pas mettre tous les œufs dans le même panier et j’ai une stratégie assez dynamique avec un sur-pondération des achats US, et une perspective d’investissement au LT, et secteur Tech + Santé…. Je me demande donc si cela serait utile d’avoir de l’immobilier en papier, et si oui a quel % pensez vous que je devrais me placer et surtout sur quel valeurs car vous aviez des entreprises immobilière mais quelque une ont sautées depuis votre nouvelle méthode d’approche sachant que je détiens déjà une ligne de Digital Realty Trust, Essex Properties, National Healt Investor, Realty Income, Store Capital et Orpéa toutes sont à hauteur de 1% de mon portefeuille mais toutes ces ligne additionnée + les SCPI je trouve que cela peut être beaucoup trop d’argent investit dans l’immobilier qui par ailleurs je pourrais récupérer pour injecter dans d’autre secteur plus adapté à ma stratégie, pour un jeune trentenaire qui à une perspective plus dynamique d’investissement ?

Merci

Bonsoir,

L’intérêt en bourse est de pouvoir investir sur de l’immobilier ultra spécifique et en croissance comme les telecoms (American Tower, Crown Castle) ou les centres de données (Digital Realty, Equinix).

Pour le reste, disons qu’on a le choix entre SCPI et REItS. L’espoir de gain avec les REITS est plus élevé (je préfère par exemple avoir du Realty Income qu’une SCPI commerciale). Néanmoins, les SCPI suivent mieux les fondamentaux de l’immobilier que les REITS qui suivent surtout le marché boursier. Il y a également le fait que c’est rassurant d’avoir un support non côté. À vous de voir 😉

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