Les meilleures REIT en bourse par secteur

L’achat de REIT est un moyen hybride permettant d’investir sur le marché immobilier tout en restant coté en bourse avec les avantages que cela implique.

C’est une excellente façon de détenir un parc immobilier liquide, qui verse des revenus très réguliers et croissants et dont le patrimoine prend en valeur sur le long terme.

Cet article va proposer un ensemble de REIT dans différents secteurs qui sont selon moi parmi les plus intéressantes.

 

Pourquoi privilégier les REIT dans un investissement immobilier 

 

 

Acheter des REIT présente de nombreux avantages parmi tous les moyens de détenir de l’immobilier. Vous pouvez de manière totalement passive détenir des parts de biens immobiliers partout dans le monde, sans se soucier des locataires, des travaux, des divers frais ou problèmes juridiques.

Pour plus de précisions sur le fonctionnement des REIT vous pouvez consulter cet article.

 

Voici une liste des nombreux avantages des REIT par rapport aux autres formes d’investissements immobiliers :

 

  • Pas de frais d’entrée vs l’immobilier physique ou les SCPI ce qui fait instantanément grimper la rentabilité (ces frais sont généralement de l’ordre de 8%) pour les autres supports cités). On évite également les autres frais classiques (taxes foncières, travaux, assurances, vacances locatives…)

 

  • Gestion totalement passive (comme les SCPI mais contrairement à l’immobilier physique) ce qui signifie qu’une fois les actions achetées, il ne reste plus qu’à recevoir des dividendes tous les mois sans rien n’avoir à faire

 

  • Détention de parts d’entreprises qui possèdent les plus beaux biens immobiliers du monde (forte liquidité, rentabilité) avec une gestion et une transparence financière exemplaire (les grandes entreprises cotées en bourse ont l’obligation de faire des reporting financiers très stricts et précis et sont soumis à de nombreux audits comptables, contrairement aux SCPI qui sont généralement vaseuses sur ces points et qui ne sont pas dirigées par les meilleurs gérants au monde).

 

  • Une rentabilité (revenus de dividendes) généralement supérieure à de l’immobilier locatif (hors crédit) et aux SCPI. Il est fréquent de trouver des rendements tournant autour de 5% (on peut trouver bien plus selon le secteur et le niveau de risque pris). Ces entreprises ont l’avantage par rapport à de l’immobilier classique (ou SCPI) de faire croître leurs revenus de manière régulière et donc d’augmenter leurs dividendes chaque année depuis plusieurs décennies (Dividend Aristocrats). C’est à dire qu’à l’achat vous pouvez obtenir un rendement initial de 5% qui peut se transformer en 10% 10-15 ans plus tard. Il n’y a que l’investissement immobilier via actions qui permet cela.

 

  • Une croissance du parc immobilier largement supérieure aux autres investissements. Les REIT profitent de la hausse du marché action ce qui leur permet de croître en valeur de 5 à 8% par an en moyenne (sans prendre en compte les dividendes versés).

 

 

  • La liquidité du marché boursier permet d’acheter et de vendre sans frais en un clic. Combien de personnes peuvent se vanter de vendre ses biens immobiliers en 10 secondes et de ne pas avoir des sueurs froides pendant potentiellement plusieurs mois d’attente ? La liquidité peut faire peur car elle entraîne de la volatilité, mais l’avantage derrière en vaut largement le risque.

 

  • La possibilité d’investir dans certains secteurs atypiques non disponibles en immobilier direct ou SCPI. Le marché des REIT est très dense et permet de se positionner dans des secteurs spécifiques comme (liste non exhaustive) les centres de données, les tours d’infrastructures, les plateformes logistiques, les prisons Américaines, les maisons préfabriquées de luxes…

 

  • Il est possible de sélectionner des REIT de croissance (peu de dividendes versés mais forte croissance donc appréciation du capital) ce qui permet de retarder l’impôt si vous n’avez pas besoin de revenus instantanément. Cela s’approche finalement des SCPI capitalisantes pour ceux qui connaissent.

 

 

 

Les meilleures REIT en bourse par secteur

 

Je vais maintenant vous présenter (selon moi) les plus belles REIT parmi les secteurs les plus intéressants. Je mettrais donc volontairement de côté les secteurs qui me semblent en déclin et à éviter comme les centres commerciaux, les bureaux…

Cette liste n’est évidemment que mon avis personnel et ne représente pas un conseil d’achat. Elle vous donne cependant des pistes d’études intéressantes si vous souhaitez vous renseigner sur les REIT. À noter que je détiens en portefeuille plusieurs des entreprises citées.

 

Je précise également que cette liste contient un mélange de REIT fortement distributives (dividende élevé ~ 4 à 6%) mais aussi de REIT de croissance où l’on aura un dividende moyen (~ 2 à 3%) mais une croissance du patrimoine plus rapide. Cela permet d’ajuster son rendement de manière à diminuer son imposition si l’on ne cherche pas directement à maximiser son revenu.

💵 = Rendement

📈 = Croissance

 

Certains diront peut-être qu’un rendement de 2-3% est faible. Il ne faut cependant pas oublier que c’est largement plus que les livrets et les fonds en euros. Nous sommes actuellement dans un univers de taux très bas et ce genre de rendement pour des entreprises de croissance qui arrivent à augmenter leurs dividendes chaque année est déjà très bien. Le rendement habituel de l’ensemble des REIT listées est normalement supérieur à celui affiché. La forte montée récente des prix suite aux injections massives de liquidités des banques centrales a par conséquent diminué les rendements.

 

Je précise également ici que je ne liste que des REIT US qui sont selon moi à privilégier vs les SIIC Françaises/Européennes (dividendes plus surs et stables, meilleure croissance, meilleure gestion, dividendes trimestriels et non semi annuels et surtout même fiscalité car les SIIC ne sont pas éligibles au PEA).

 

 

Immobillier commercial : Realty Income 💵

 

S’il ne fallait retenir qu’une seule entreprise ici, ça serait nécessairement Realty Income, souvent considérée comme la plus belle REIT du monde. Son activité consiste à faire du triple net c’est à dire que toutes les charges et dépenses (travaux, entretien) liées au bon fonctionnement des immeubles sont à la charge du locataire. Cela permet donc une forte rentabilité.

Ses principaux locataires sont très solides et dans des secteurs peu cycliques (pharmacies, alimentaire, retail bricolage…). De ce fait, la résistance au covid a été excellente.

 

Realty Income est également l’une des seules REIT à verser des dividendes à fréquence mensuelle (au lieu de trimestrielle) et en croissance depuis plus de 25 ans, ce qui lui donne le statut de Dividend Aristocrat.

 

Realty Income REIT Dividend History

Source

 

Le rendement actuel du dividende est d’environ 4%.

 

Autres REIT de qualité dans le secteur : Agree Realty 📈💵, Store Capital 💵, National Retail Properties 💵

 

 

 

Immobilier de santé : National Health Investor 💵

 

Ce choix pourra en faire tiquer certains car il existe des entreprises bien plus grosses et connues dans ce secteur (Ventas, Welltower…) mais qui sont généralement en difficulté financière. À l’inverse, NHI est petite mais très bien gérée et a un long historique de versements de dividendes croissants. Sa situation financière (endettement) est relativement saine et son Cash-payout ratio est faible donc largement maitrisé.

L’entreprise détient des établissements de santé ainsi que des biens résidentiels pour les personnes âgées.

 

Le rendement actuel du dividende est d’environ 6% et le dividende est croissant depuis 2002.

 

National Health Investors REIT Dividend History

Source

 

Autres REIT de qualité dans le secteur : Medical Properties Trust 💵 , Alexandria Real Estate 📈, Welltower 💵

 

 

Immobilier d’infrastructures telecom : American Tower 📈

 

American Tower est le leader mondial des tours d’infrastructures telecom. Elle fait construire des tours et loue ensuite les emplacements à des opérateurs télécoms pour qu’ils puissent diffuser leur réseau (téléphone, Internet, TV…).

Elle possède des tours sur quasiment toutes les zones stratégiques (Etats-Unis, Amérique Latine, Asie, Afrique…) et profite du besoin de croissance numérique et de la 5G ce qui tire la croissance de l’entreprise.

 

Le rendement actuel du dividende est faible (environ 2%) mais en forte croissance annuelle (plus de 10%/an) depuis 2011.

 

American Tower REIT Dividend History

Source

 

Autres REIT de qualité dans le secteur : Crown Castle 📈

 

 

Immobilier résidentiel : Sun Communities 📈

 

Ce choix est relativement atypique pour le secteur résidentiel mais Sun Communities propose un excellent compromis entre résilience du secteur de l’habitation et croissance dans une thématique en vogue : les maisons en pré-fabriqué.

Elle se positionne dans le domaine du « résidentiel de luxe », avec des maisons préfabriquées relativement haut de gamme et dans les parcs pour véhicules récréatifs (par exemple les ports de yacht). Elle détient beaucoup de Marinas en Floride, Californie…

 

Le rendement actuel du dividende est faible (environ 2%) mais le potentiel de croissance est élevé (l’entreprise ne verse des dividendes croissants que depuis 2016).

 

Sun Communities REIT Dividend History

Source

 

Autres REIT de qualité dans le secteur : American Homes 4 Rent 📈, Essex Property 💵

 

 

Immobilier de centres de données : Digital Realty 📈

 

Digital Realty figure parmi les deux leaders mondiaux (avec Equinix) dans l’immobilier de centres de données. Elle héberge des calculateurs permettant à des entreprises clientes de lancer des calculs de manière déportée (sans emplacement physique). Elle stocke également des serveurs pour regrouper les données informatiques. Le besoin de toujours plus de puissance de calcul ainsi que la digitalisation des données et de l’information tire sa croissance sur le long terme. On s’expose ici en effet à la fois à de l’immobilier mais également au secteur technologique de manière indirecte.

 

Le rendement actuel du dividende est d’environ 3% et en bonne croissance depuis 2005.

 

Digital Realty REIT Dividend History

Source

 

Autres REIT de qualité dans le secteur : Equinix 📈

 

 

Immobilier Logistique : Prologis 📈

 

Prologis est le leader mondial dans l’immobilier logistique, aussi appelé immobilier industriel.

C’est un secteur en pleine croissance avec le e-commerce qui continue de grignoter des parts de marché vs la distribution physique. C’est donc une thématique intéressante à jouer si l’on croit en la poursuite de la digitalisation de l’économie. C’est ainsi nécessairement un pari contrariant par rapport à l’immobilier de centre commercial.

 

Le rendement actuel du dividende est d’environ 2% et en croissance depuis 2013. On constate que l’entreprise a mis du temps à se remettre de la crise de 2008 mais il ne faut pas oublier que le e-commerce est quelque chose de récent et donc que les fondamentaux passés ne sont plus nécessairement pertinents.

 

Prologis REIT Dividend History

Source

 

Autres REIT de qualité dans le secteur : EastGroup Property 📈, Duke Realty 📈, Gladstone Commercial 💵

 

 

Immobilier de Self-Storage : Extra Space Storage 📈

 

Le stockage en libre service est en pleine expansion autour des grandes villes très urbanisées où les prix de l’immobilier au m2 sont chers. Comme l’espace est rare, il est fréquent de louer des espaces de stockage en périphérie pour y placer ses biens, ou même du matériel professionnel.

Les coûts unitaires d’emplacements sont très faibles, et il n’y a pas vraiment besoin d’entretien, ce qui signifie que les marges sont relativement élevées dans ce secteur et que les entreprises n’ont pas besoin de lever beaucoup de dettes.

 

Le rendement actuel du dividende est d’environ 2,5% et en croissance depuis plus de 10 ans.

 

Extra Space Storage REIT Dividend History

Source

 

Autres REIT de qualité dans le secteur : Cube Smart 📈, PublicStorage 💵

 

 

Immobilier Spécialisé : Vici Properties 📈💵

 

Vici Properties est une jeune REIT triple net qui détient plusieurs casinos (principalement à Las Vegas), avec aussi des hôtels, des terrains de golf…

La moitié des revenus viennent de la zone de Las Vegas, le reste vient d’autres zones principalement à l’est des US.

Cet investissement est intéressant car permet de se positionner sur les jeux d’argent qui est une activité relativement résiliente, peut-être même contra cyclique. Vici rachète de plus en plus de casinos, ce qui lui permet de croître à un rythme soutenu, tout en privilégiant les emplacements les plus connus et les plus rentables.

Les durées commerciales sont très longues, avec des contrats jusqu’à 30 ans lorsque la moyenne du marché est plutôt autour de 10 ans. Cela permet d’avoir de la visibilité et de stabiliser les entrées d’argent.

 

Elle a l’avantage d’être à la fois considérée comme une entreprise de croissance (~10%/an) mais aussi de rendement, avec un dividende d’environ 4,5%. A noter que comme l’entreprise est jeune l’historique est relativement court et démarre en 2018.

 

Vici Properties REIT Dividend History

Source

 

 

Autres REIT de qualité dans le secteur : Innovative Industrial Properties (domaine du cannabis) 📈

 

 

Conclusion

 

Cette liste (incluant les noms proposés en dessous et pas que le choix n°1) contient selon moi les plus belles REIT de chaque secteur (il y a forcément plusieurs oublis, mais je pense qu’elle peut déjà donner des pistes d’information intéressantes pour démarrer vos recherches dans ces investissements).

Le secteur immobilier a une grande force, à savoir celle d’être découpée en de nombreux sous-secteurs relativement décorrélés les uns des autres. C’est donc un domaine d’activité très vaste et il ne faut pas hésiter à se diversifier dedans.

Les REIT permettent d’investir facilement et sans frais dans les plus belles entreprises d’immobilier du monde, ce qui est une opportunité pour les investisseurs en recherche de revenus via les dividendes, mais également d’appréciation du capital via la croissance de certaines entreprises.

 

 

 

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Laurent
Laurent
il y a 2 années

Merci Matthieu pour cet article.
De mon coté depuis plusieurs moi je je suis sur l’ETF EPRA qui à bien repris depuis la chute du covid.

a+

Gérard
Gérard
il y a 2 années

Bonjour Matthieu
Comme à l’habitude, excellent travail, vous voilà revenu en pleine forme après ces vacances
effectivement Realty Income est pour moi le placement que je privilégiais, mais malheureusement en changeant d’établissement pour mon CTO (BforBank vers Degiro), elle n’est pas au catalogue de Degiro, Vici Properties en revanche y est bien et ce sera mon prochain investissement en REIT.
Comment se fait il d’après vous qu’un excellent REIT comme Realty ne soit pas au catalogue de Degiro? Y a t il un espoir que cela change?
National Health que je détenais est fort mal noté en terme d’investissement sur zone bourse, savez vous pourquoi? Car à mon age cette valeur est très intéressante en rendement.
Bon week-end

Raphaël
Raphaël
il y a 2 années
Répondre à  Gérard

Bonjour,
Effectivement j’ai rencontré le même problème avec les REITs US sur Degiro ; je leur est donc posé la question et voici leur réponse :

« Malheureusement, pour des raisons de complexité fiscale, les REITs américains ne sont plus disponibles à l’achat.
Si toutefois vous détenez ce type de titres dans votre portefeuille, vous pouvez toujours les céder via notre plateforme ou les transférer chez un autre courtier. »

Philippe
Philippe
il y a 2 années
Répondre à  Gérard

Bonjour,
Pour info, j’ai pu de nouveau acheter realty income sur DEGIRO le 30/08/21.
Cordialement
Philippe

Arnaud
Arnaud
il y a 2 années

Bonjour Matthieu,

As tu / Avez vous prevu de rajouter les entreprises au screener US (certaines y sont deja mais pas toute je pense)

Bonne journee

Arnaud

Raphaël
Raphaël
il y a 2 années

Bonjour et encore merci pour ce superbe article.

Pourrais-tu donner ton avis sur les ETF REIT suivant stp ? :

– Amundi Index Solutions – Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DR (EPRA),

– BNP Paribas Easy FTSE EPRA Nareit Developed Europe ex UK Green UCITS ETF Acc (GREAL) ou (EEPG).

Merci !

Florent
Florent
il y a 2 années

Article très interessant, merci ! Faisait un peu de bourse et d’immobilier cela peut etre une nouvelle possibilité de diversifié, je vois cependant un soucis avec degiro qui ne permet pas de se placer sur certaines REIT, c’est dommage!
Si tu devais faire une allocation en % de chacune, tu prendrais un peu de chaque ? ou un ETF?
Merci

Jean
Jean
il y a 2 années

Vous n mentionné pas Equinix dont vous avez publié dans plusieurs screener US ?

Comment savoir si l’entreprise est une REIT, car j’avais vu Extra Space Storage mais aussi j’ai celle-ci com entreprise mais n’arrive pas a distinguer ? :
SBA Communications Corporation (XNAS:SBAC)
US78410G1040
Sociétés de placement immobilier spécialisé
SBA Communications Corporation est un propriétaire et un exploitant indépendant de tours de communication sans fil, de toits et d’autres structures qui supportent des antennes utilisées pour les communications sans fil. Les secteurs d’activité de la société comprennent la location et l’aménagement de sites. L’activité de location de sites comprend des segments, la location de sites nationaux et la location de sites internationaux. Le principal secteur d’activité de la société est la location de sites. Dans son activité de location de sites, la société loue de l’espace d’antenne à des fournisseurs de services sans fil sur des tours qu’elle possède ou exploite, et gère des sites sur les toits et les tours pour les propriétaires en vertu de divers accords contractuels. La société possède environ 25 460 tours. Elle gère ou loue également environ 5 500 tours réelles ou potentielles. L’autre secteur d’activité de la société est celui du développement de sites, dans le cadre duquel elle aide les fournisseurs de services sans fil à développer et à entretenir leurs propres réseaux de services sans fil.

Benjamin
Benjamin
il y a 2 années

Bonjour Matthieu !

Excellent article comme d’habitude et sur un domaine que j’affectionne particulièrement.
Voir le ticket VICI m’a également fait très plaisir, j’ai ouvert une position pas plus tard que le mois dernier. Ils possèdent des établissements que l’on ne trouve nul part ailleurs dans le monde (Caesar palace messieurs dames !).

Pour les REITS sur Degiro j’aimerais ajouter mon grain de sel : j’ai appelé leur service et ils m’ont donné comme précision que certains de ces investissements comme Realty n’ont pas les documents nécessaires pour correspondre à la réglementation européenne PRIIPS. Néanmoins ce n’est pas figé et les services de Degiro sont en contact avec ces sociétés pour y remédier même si en effet cela fait plusieurs que le problème existe.. Il « suffit » que les entreprises actualisent leur situation pour coller aux demandes de notre continent.
Croisons les doigts !

Enfin merci de m’avoir fait découvrir Innovative Industrial Properties à un moment opportun, ayant une ligne qui fait déjà plus de 30%.

Un grand grand merci pour cette article et ton travail en général Matthieu !!

Benjamin
Benjamin
il y a 2 années

Oubli : dans mon commentaire : « même si cela fait plusieurs *mois* que le problème existe »

En effet je suis d’accord avec toi les européens ne sont peut-être pas la cible d’importance mais pourtant Degiro m’ont confirmé qu’il y a énormément de demandes et bien sûr essentiellement sur Realty Income ahah.

Et sinon GMRE n’a pas été cité dans l’article ? ^^ grosse croissance aussi je trouve j’ai tenté ma chance dessus 🙂

Bruno
Bruno
il y a 2 années

Bonjour Matthieu,

Dans le domaine de la logistique, il y a ARGAN. L’avez-vous volontairement écarté car française ?

Dans votre article, vous parlez des avantages mais pas des inconvénients/risques. Il y a quand même des REITs de commerces qui ont récemment fait faillite aux USA et Royaume-Uni. Elles ne sont pas toutes bien gérées (trop de dettes) et/ou dans des secteurs/emplacements qui déclinent.
Et elles sont très sensible à la hausse des taux vu leurs dettes importantes.

Rem
Rem
il y a 2 années

Bonjour Mathieu,

Encore une fois un article d’une excellente qualité qui renseigne sur un secteur que je connais via les SCPI mais pas en action.

Ayant déjà au moins 80% de mon petit patrimoine en SCPI, je pense que ce n’est pas forcément intéressant (pour moi) d’investir la dessus. Mais côté curiosité intellectuelle c’est vraiment top !

Merci beaucoup !

David
David
il y a 2 années

Bonjour Matthieu,
Merci pour cet article sur un domaine que je ne connais quasiment pas… beaucoup de pistes intéressantes à étudier. Dommage en effet que realty income ne soit pas (à nouveau encore ?) disponible sur degiro.
Pourquoi ne pas avoir cité dans cet article global medical reit et rexford industrial reit qui sont dans votre portefeuille ?

David
David
il y a 2 années
Répondre à  Matthieu

Merci pour la réponse rapide !

sebastien
sebastien
il y a 2 années

Bonjour, merci pour cet excellent article!
J apporte une précision pour ceux qui investissent exclusivement en PEA, il y a CBO territoria qui peut être intéressant, modérément évidement vu la particularité géographique du groupe.
Seb

sebastien
sebastien
il y a 2 années
Répondre à  Matthieu

super!!! bonne idée

Gérard
Gérard
il y a 2 années

Bonjour
National Health est fort mal noté en terme d’investissement sur zone bourse, savez vous pourquoi? Car à mon age cette valeur est très intéressante pour mon portefeuille rendement.
merci, bon dimanche

JEAN-CHRISTOPHE
JEAN-CHRISTOPHE
il y a 2 années

Bonjour Matthieu,

Pour le Pea si nous recherchons le dividende, à ma connaissance il y aurait CBO territoria (qui apparemment se développe à présent sur la métropole), Nexity (résidentiel) et Bassac (attention au flottant!, Famille Mitterrand je crois).
Quid Kaufmann ? Construction ou immo?
La question que je me pose est la suivante :
Dans quelle stratégie prendre des REITS lorsque l on est dans la tranche d âge 30-40 ans en espérant un dividende afin de bénéficier des intérêts cumulés ? 1) Fonction de coussin amortisseur dans un pea/CTO croissance? 2)Fonction anti fragilité en cas de remontée des taux d intérêt et inflation? 3)Ou bien S agit il d une option à prendre uniquement pour convertir son investissement boursier croissance lorsque l on est à quelques années de la retraite ?
Comment habitude je lis vos articles plusieurs fois et reviens souvent pour voir les commentaires qui m’ont permis de trouver notamment une solution pour compenser l’absence d etf nordic en Pea.
Bien à vous,
Jean-Christophe

Jean-Christophe
Jean-Christophe
il y a 2 années
Répondre à  Matthieu

Matthieu,

Merci de votre réponse.

Je déduis qu un investisseur boursier qui se trouve dans la tranche 30-40 ans, prendre un ETF Lyxor PMEH (capitalisation) à hauteur de 10% max de son portefeuille est la meilleure solution, ce qui est mon cas.

Bien à vous,
JC

Ludovic
Ludovic
il y a 2 années

Bonjour Matthieu
Merci pour ce nouvel article. Toujours aussi intéressant de te lire.
En complément du commentaire ci dessus et de ta réponse, quel pourcentage dl’allocation doit représenter l’immobilier dans un portefeuille selon toi ? J’entends via les REITS uniquement.
Merci
Ludovic

Gallo
Gallo
il y a 2 années

Bonjour Matthieu
Merci pour cet article sur les REITS .
Que pense tu du portefeuille à la Marc Faber :
– 25% en actions
– 25% en REITS
– 25% en Or
-25% en obligations

Mebane faber à testé ce portefeuille sur une période de 1973 à 2013 ( dans son livre ) .
Sur cette période , il a obtenu une rentabilité nominale de 9.72% annuel pour une volatilité de 9.73% et une perte maximale de -28% .
Que pense tu de cette allocation d’actifs , est elle éventuellement un bon choix également dans le futur selon toi ?

Fred
Fred
il y a 2 années
Répondre à  Matthieu

Bonjour Matthieu

Je profite de ta réponse sur les obligations (car les mêmes questions et les mêmes réponses reviennent souvent à ce sujet) pour donner le lien suivant de Allan Roth (que j’ai découvert par le biais des podcasts Bogleheads) au sujet des bonds :

https://www.advisorperspectives.com/articles/2021/04/05/

Il faut particulièrement être attentif aux points 3/4/5.
J’ai toujours été du côté de ceux qui pensent que le rôle des obligations n’est pas la croissance du PF, donc des taux bas ne sont pas vraiment un problème, surtout quand on voit la performance des actions depuis 10 ans (donc un mix stocks/bonds s’est encore une fois parfaitement comporté).
Mais dans l’absolu, une remontée des taux ne me fait pas peur, car c’est ce que l’on veut in fine : avoir un bon coupon de la part des ses obligations.
Alors oui, à court terme, une hausse RAPIDE (et c’est la vitesse de remontée qui est importante dans un fonds d’obligations où celles-ci sont régulièrement renouvelées) des taux va faire baisser la valeur de cette partie du PF avant que le renouvellement à un taux plus élevé fasse son effet,, mais une hausse graduelle et lente est plutôt une bonne chose pour l’épargnant au PF diversifié.
Pour ma part, je possède un mix d’obligation d’états euro, d’obligations corportate euro, d’obligations internationales hedgé et de TIPS hedgé et de fonds euros (qui sont une énorme chance pour les épargnants français dans le cadre d’une bonne AV), et je suis plutôt serein pour cette poche qui représente 25% de mon PF.

Cordialement et encore félicitations pour ton blog qui distribue beaucoup de « valeur gratuite », c’est même assez étonnant vu la monétisation des sites qui est devenue la norme.

PS : il m’a semblé lire que tu étais ingénieur aéro … si ça se trouve on bosse pas très loin l’un de l’autre 😉 tu peux m’envoyer un mail si tu veux.

Fred
Fred
il y a 2 années
Répondre à  Matthieu

Re

Je vais essayer de préciser ce que je voulais dire car visiblement mon premier message n’a pas été compris 🙂

1/ Tout d’abord, je ne nie pas la problématique qui viendrait pour les finances des états si les taux venaient à remonter fortement et/ou rapidement. Et c’est bien pour cela que nous sommes probablement partis pour une longue période de taux faibles ou de remontée très lente et très progressive (ce qui explique d’ailleurs la formidable tenue des actions depuis de nombreuses années, en particuliers de celles estampillées « growth »).

2/ De même, je ne nie absolument pas le fait que les actions soient le véhicule qui apporte la performance et la croissance d’un portefeuille, nous sommes bien d’accord. Et c’est d’ailleurs un drame qu’une majorité de français ne l’ait pas compris, entre idéologie malsaine et profonde ignorance basique du fonctionnement de l’économie.

3/ Ce que je voulais signaler, c’est que bien souvent les investisseurs comprennent mal le fonctionnement des obligations qui est plus subtil que celui des actions. Entre ce qui est dû la variation de la valeur qui est lié à la variation du taux d’intérêt et ce qui est dû au coupon (qui lui aussi varie avec le taux), saisir les variations à court terme et long terme d’un fonds/etf obligataire qui a une maturité moyenne et un taux de renouvellement des obligations en portefeuille n’est pas chose aisée.

4/ De même, dire « les obligations » est trop réducteur ,car il en existe de toute sortes : entre un ETF d’obligations gouvernementales euro aggregate (tous pays toutes maturités) qui depuis le 1er Janvier est en perte d’environ 1% (bien que son coupons moyen soit d’environ 2.6% actuellement, car le taux ayant monté, la valeur du fond a plus baissé que la hausse du coupon), et donc dans ce cas là il valait mieux avoir du cash à court terme, et un fonds/ETF de TIPS internationales hedgé (accesibles en CTO ou AV) qui est en hausse de près de 4% sur la même date, c’est le grand écart. Etre diversifié en obligations est aussi important que d’être diversifié en actions, tout comme posséder une petite réserve de cash immédiatement disponible (mais pas trop car aujourd’hui elle est mangée par l’inflation).

5/ Dire à un investisseurs s’il doit posséder des obligations, et dans quelles proportions, cela ne peut être qu’une réponse personnalisée. Entre un jeune actif, qui a la vie devant lui, un capital faible et une grosse capacité d’apport mensuel et une forte tolérance à la volatilité, une allocation en obligations même faible ne se justifie pas : 100% stocks est le bon conseil. Quelqu’un avec un capital conséquent, plus proche de la phase de distribution (il voudra donc sécuriser un certains nombres d’années de dépenses en obligations pour ne pas taper dans ses actions si bear market), qui ne peut apporter « beaucoup » en cas de baisse des marchés, lui aura tout intérêt à avoir une allocation en obligations. Cela lui permettre de diminuer la volatilité de son PF et surtout il pourra bénéficier du « bonus » apporté par un rebalancing dans un creux de marché (la performance d’un PF 100% stocks ou 80/20 avec rebalancing dans les creux de marchés est sensiblement la même, mais pour une volatilité bien moindre).

Il y aurait beaucoup à dire, mais dans les grandes lignes c’est ce que je voulais dire.

Fred
Fred
il y a 2 années

« Néanmoins et je maintiens, quel est l’intérêt de prendre un risque avec de la volatilité pour investir dans un support dont l’espérance de gain annuelle est < 4% ? "

Manifestement, nous ne partageons par le même point de vue sur la construction d'un portefeuille, ou bien on s'exprime mal et pense ne pas se comprendre.

Le rôle "traditionnel" des obligations dans un PF stocks/bonds (le % entre les 2 étant LA décision la plus compliquée à prendre dans sa vie d'investisseur, pendant la phase de capitalisation puis pendant la phase de distribution) est de réduire la volatilité globale , sécuriser une partie de la performance apportée par les actions, conserver un certain nombre d'année de dépenses de budget domestique pour ne pas avoir à taper dans ses actions en bear market en phase de distribution, offrir un "bonus" de rendement lors de phase de rebalancing en bear market en phase de capitalisation (je ne parle bien sûr uniquement dans le cadre d'un fond indiciel qui "monte toujours", la problématique n'est pas la même avec un PF d'actions individuelles), ce n'est PAS (et ça ne l'a jamais été) d'offrir une espérance de gain. Si on veut augmenter son espérance de gains, on augemente la part des actions dans son PF, point. La seule chose que l'on demande à la poche obligataire du PF est d'être faiblement taxé et liquide (ce que ne sont pas les SCPI, qui sont très taxées à l'achat et à la vente et qui sont peu liquides, donc inexploitables pour un rebalancing en creux de marché), d'être à peu près au niveau de l'inflation (ce qu'offre un bon fond euros ou des obligations protégées de l'inflation, les TIPS) et d'être un minimum "sécurisé" (ce que ne sont pas des actions à fort dividendes, dont le cours peu baisser et le dividende coupé). Je sais bien que cette vision de "remplacer" la part obligataire par, par exemple, des actions à dividendes rencontre un certain écho (même Burton Malkiel en a parlé dans ses récentes interviews) dans l'environnement actuel des taux, mais je pense (ce n'est que mon avis) que ce n'est pas une bonne pratique de gestion de son PF. La seule chose de "grave" qui pourrait arriver serait qu'effectivement on assiste à une remontée rapide des taux (et sincèrement, c'est assez peu probable, mais sait on jamais). Oui dans ce cas là, la valeurs de fonds obligataires va baisser, mais à court terme seulement !! Pendant la même période, tout laisse penser que la performance des actions serait encore renforcée (donc la diversification du PF joue à plein) et à moyen/long terme, le renouvellement des obligations arrivant à maturité dans le fonds fait intervenir des obligations dont le coupon élevé fait repartir à la hausse à la valeur du fonds.

Bref, vous l'avez compris, je me range dans les rangs de ceux (et ils sont encore nombreux) qui pensent que les obligations (de façon diversifiée) ont toute leur place dans un PF équilibré. Le point sensible et crucial étant à quelle hauteur ?

Bonne journée !

Matthieu
Matthieu
il y a 2 années
Répondre à  Matthieu

Bonjour Matthieu,

Attention, la volatilité d’un portefeuille n’est pas uniquement une notion de psychologie, cela affecte également directement le retour à long terme d’un portefeuille.
Imaginons un portefeuille de 100 000€, si l’on a une perte de 50% la 1e année puis une performance de 100% la 2e année, l’on revient au point de départ, malgré une performance moyenne (arithmétique) de 25%.
C’est pour cela par exemple que beaucoup de gérants de portefeuille couvrent leurs positions avec des options put, malgré le fait que cela soit une stratégie qui semble perdante à long terme en terme de rentabilité (à cause des premium versés), la réduction de la volatilité engendrée suffit à améliorer la performance globale du portefeuille (en plus de réduire le risque).

Stéphane
Stéphane
il y a 2 années
Répondre à  Matthieu

Bonjour,

Débat très intéressant!

Je pense aussi les obligations ont leur place dans un portefeuille 😉 mais là où je te rejoins je reste à l’écart des obligations américaines et de la zone euro à cause des taux bas et surtout de la politique monétaire des banques centrales.

Que penses tu des obligations chinoises : rendement de 3%, une probable réévaluation du renminbi et une baisse des taux à venir?

Cdlt,
Stéphane

Stéphane
Stéphane
il y a 2 années
Répondre à  Matthieu

Merci pour ton retour.

Nico
Nico
il y a 2 années
Répondre à  Fred

Je pense qu’on a tous lu des choses similaires sur les bonds et la pondération à tenir dans un portefeuille.
Mais je rejoins Matthieu : aujourd’hui la corrélation entre les obligations et les actions semblent tendre vers le positif.
donc l’aspect diversification n’est plus vraiment là.
et donc la réduction de la volatilité semble moindre via les obligations et peut se trouver en partie dans les autres solutions qu’évoquent Matthieu.
Pour ma part je n’ai que 7% d’obligations diverses (via AV et PEE).
mais j’ai aussi un peu de matières premières, de l’immo, fonds euro et cash.

Gallo Christian
Gallo Christian
il y a 2 années

Merci à vous deux pour ces réponses biens argumentés et également pour la qualité de vos échanges ici en commentaires . Cela donne l’opportunité aux  » débutants » comme nous d’apprendre énormément ( notamment ici sur les obligations et la gestion du portefeuille dans le temps d’un investisseur😉)
Christian

Christophe
Christophe
il y a 2 années

Bonjour Matthieu.
Merci pour cet article très pertinent. Surtout avec la comparaison entre l immobilier coté et les Scpi qui ne manque pas d arguments très justifiés . Juste pourquoi vous ne citez pas wpcarey qui semble aussi des plus inetessantes et global médical réit qui est je pense dans la catégorie et aussi dans votre portefeuille mais pas dans votre article

Brice
Brice
il y a 2 années

Bonjour et merci pour cet article,

Si je comprends bien, avec le comparatif des SCPI, il faut être fous pour acheter cash des SCPI.
L’effet de levier du crédit étant un des « seuls » avantages.
Pourquoi payer 8% de frais quand je peux avoir la même chose avec des foncières.

Donc ton conseil est d’éviter les foncières françaises ?

Au niveau de la fiscalité des REIT, est-il possible d’avoir une idée de comment ça se passe ?

William
William
il y a 2 années
Répondre à  Brice

Bonjour,

l’intérêt d’acheter des SCPI cash peut se trouver si vous voulez augmenter votre capacité d’endettement pour un investissement IMMO ou l’achat de votre résidence principale. Vous allez générer des revenus réguliers et récurrents qui seront pris en compte par votre banque dans le calcul de votre taux d’endettement comme l’immobilier classique. En revanche, je ne crois pas que les banques tiennent compte des revenus générés par les REIT et foncières coté pour évaluer votre capacité d’endettement (idem pour les actions et obligations) , c’est regrettable.

David
David
il y a 2 années

Bonjour Matthieu,
Deux petites remarques :
* realty income est (re-)disponible sur degiro
* pour les amateurs de dividende mensuel, agree realty s’y est aussi mis depuis quelques mois.

David
David
il y a 2 années
Répondre à  Matthieu

Bonjour Matthieu,
Ce n’est pas pour cette fois pour american tower… à suivre.

Dominique
Dominique
il y a 2 années

Hello,
personnellement, je possède STAG Industrial (US85254J1025) depuis janvier; acheté à 29.96$ et actuellement à 41.30$.
Distribution de 1.8$ par action mensuellement.

Dominique
Dominique
il y a 2 années

Bonjour Matthieu,

Un intérêt quand même que je trouve aux SCPI c’est une décorrélation par rapport au marché Actions.

L’exemple Covid montre bien la résilience des SCPI (avec uniquement un retour d’experience de 2 ans, je le concède) vs Unibail par exemple.

Bien qu’etant encore en phase de capitalisation, je vise 20% SCPI vs 60% Actions vs 20% Euros / Livrets.

Qu’en penses tu ?

benjamin
benjamin
il y a 2 années

Bonjour Matthieu,
tout d’abord merci pour la réponse dans l’article « Comment choisir les meilleures actions en bourse » avec Domino’s.

Aurais-tu un avis sur le choix entre les Reits Agree Realty et Realty Income.
En effet, il y a plusieurs facteurs qui me font préférer Agree Realty. Tout d’abord des supports importants graphiquement (même si je sais que tu n’es pas friand de l’analyse technique). Ensuite, certes l’entreprise a été moins régulière sur le paiement de dividende, mais elle est aussi passée en versement mensuel et leur augmentation régulière date de 2013 (donc plus récent que Realty Income en effet).

Le tout étant de répondre à la question, à savoir s’il est préférable de ne détenir qu’une seule des deux sociétés (car elles sont toutes les deux dans l’immobilier commercial), ou alors être « diversifier » dans le même secteur ce qui semble un peu idiot. Surtout que si l’on est investisseur long terme Agree Realty a probablement un potentiel de croissance plus important. Elle a aussi un Payout Ratio légèrement inférieur etc…. enfin je ne t’apprends rien ahah ^^

Petit aparté, je pense bientôt rentrer sur Blackstone qui possède (modestement) la plus grande surface en matière d’immobilier logistique. Et son prix redevient raisonnable.
https://www.courrierinternational.com/article/economie-le-fonds-dinvestissement-blackstone-plus-grand-proprietaire-dentrepots-au-monde

Bon weekend à toi et encore merci pour ton blog, j’ai passé toute l’après-midi sur tes articles !

benjamin
benjamin
il y a 2 années

D’accord merci pour ta vision,
en effet si le but est d’avoir un portefeuille orienté dividendes je comprends que l’on veuille posséder les deux.

Et pour ce qui est des opportunités je suis complétement d’accord, une Amazon à ce prix là donne envie de s’endetter pour en acheter !
A vrai dire on va pouvoir déverser progressivement le capital sur les marchés, quand je vois par exemple Adobe, Salesforce ou encore Facebook!

benjamin
benjamin
il y a 2 années

J’ai également fait quelques arbitrages, enfin surtout en ce moment je suis assez actif/ tout en étant raisonnable !
J’essaye de maintenir mon portefeuille à environ 35/40 lignes grand maximum mais avec les meilleures sociétés, à l’instar de tes étoiles dans les screeners 😉

Florent
Florent
il y a 2 années

Apres qqs mois de recheche active, sur degiro 2 etfs ont retenus mon attention
Le premier : iShares US Property Yield UCITS ETF qui a pour défaut d etre distribuant
Public Storage 6.26
Simon Property Group Inc 5.62
Digital Realty Trust Inc 4.85
Realty Income Corp 4.57
Welltower Inc 4.31
AvalonBay Communities Inc 3.99
Equity Residential 3.79
Alexandria Real Estate Equities Inc 3.52
Extra Space Storage Inc 3.03
Mid-America Apartment Communities Inc 2.77

Le 2 eme qui me semble encore meilleur et qui plus est, est distribuant et dispo aussi sur degiro :
Invesco Real Estate S&P US Select Sector UCITS ETF Acc
Difficile d’avoir sa compo exacte, mais d’apres mes recherches on est sur :
American Tower Corp 12.40%
Prologis Inc 10.48%
Crown Castle International Cor 7.61%
Equinix Inc 7,24%
Simon Property Group Inc 5.04%
Public Storage 4.96%
Digital Realty Trust Inc 4.30%
Realty Income Corp 3.82%
SBA Communications Corp 3.78%
Welltower Inc 3.33%

un mix 25% du premier /75% du 2eme me semble couvrir pas mal de REITs que je voulais avoir, avec un prix d’acces facile ( 25/40 euros la part)
Qu en penses tu?

Marc
Marc
il y a 1 année

Salut Matthieu,

Je détiens quelques actions de REIT US, j’ai du levier, la baisse des marchés est passée par là. Maintenant on suspecte une récession et une baisse notable du marché immobilier US serait déjà à l’oeuvre. Est-ce qu’au vu du contexte posé il serait plus sage pour quelqu’un comme moi de se débarrasser des REIT pour y revenir plus tard ? Voir d’encore alléger mon portefeuille ?

Marc
Marc
il y a 1 année

J’entends alléger globalement, toutes valeurs confondues. Car je paye des frais sur le levier et si ça ne remonte pas dans les 6 prochains mois cela

Marc
Marc
il y a 1 année

va pas mal entamer ma rentabilité totale. En attendant la partie dividendes de mon portefeuille éponge un peu le coût du crédit (nb : j’ai pris un peu trop de levier 😉 ).

Marc
Marc
il y a 1 année

Je vous remercie.

FPZ
FPZ
il y a 1 année

Bonjour,

Je viens de voir que la plupart de ces REIT étaient contenues dans le S&P 500. Par conséquent, un bête investissement ETF ne m’expose-t-il pas déjà raisonnablement à ce marché immobilier côté ?

Merci,
FLORIAN-PIERRE

curie
curie
il y a 1 année

bonjour
vous avez fait un beau site très intéressant
est ce que vous connaissez la société pennantpark floating (PFLT)? il y a un dividende mensuel conséquent
elle a passé la période civid sans être impacté apparement le dividende est resté le même

vous en pensez quoi?
merci
olivier curie

curie
curie
il y a 1 année
Répondre à  Matthieu

ok merci pour l’avis

Arnaud
Arnaud
il y a 1 année

Bonjour Matthieu, bravo pour votre super article !

La diversification que vous présentez est interéssante, cepandant l’article date de 2021 et le contexte macro-économique n’est plus du tout le meme..

Tout d’abord, j’aimerai avoir votre avis sur la corrélation entre les REITs et les marchers financiers, au vu de l’incertitude de l’évolution de l’inflation et des taux directeurs..
Certains REIT voient leurs capitalisations en chute, tandis que les taux d’occupations se stabilisent et que les benefices augmentent. N’est-il pas plus interessant de faire de l’immo en « direct » pour eviter cette volatilité ?

Ensuite, la possibilité de traverser une période recessioniste c’est pas nulle, quels secteurs a votre avis seront le moins touchés ?

Merci d’avance pour votre réponse.

Arnaud

Arnaud
Arnaud
il y a 1 année
Répondre à  Matthieu

Merci pour votre avis.

CURIE
CURIE
il y a 1 jour

bonjour mathieu
qu’est ce que vous pensez de médical properties aujourd’hui le cours a bien baissé
ils ont baissé son dividende aussi mais aujourd’hui il est tout de même à 16 %.
ils ont l’air de se battre sur des problèmes d’impayés. Mais mes indicateurs du site d’investing me donne une dévalorisation de 40% et se négocie a un multiple bas et les dirigeants ont racheté de façon agressive
apple hospitality a l air d’avoir un situation financière de meilleure qualité mais moins de rendement