Investir dans l’immobilier en bourse : les REITs et SIIC

Après l’article sur les différentes manières d’investir dans l’immobilier, nous allons ici développer d’avantage l’investissement dans les foncières cotées en bourse.

En France, on les appelle les SIIC (société d’investissement immobilier cotée). Aux US, on les appelle les REITs (Real Estate Investment Trust).

Investir dans l’immobilier côté offre de nombreux avantages, et c’est ce que nous allons découvrir dans cet article.

Investir dans l’immobilier en bourse

 

Les foncières sont des entreprises cotées en bourse et qui investissent dans l’immobilier.

Leur activité consiste à l’acquisition, la construction et la location de locaux de toutes sortes.

Les différentes activités des foncières se répartissent de la manière suivante :

Logement, santé, commerce, bureaux, centres de données, centres commerciaux…

Historiquement, leur performance boursière à long terme a été impressionnante.

 

investir immobilier bourse performance

Source : awealthofcommonsense.com

 

Sur les 10 dernières années, la performance moyenne est de plus de 13% par an.

Cette performance peut se décomposer d’une part avec la plus-value réalisée sur le prix des titres, et d’autres part avec les dividendes perçus.

Cette classe d’actif est très performante lorsque les taux sont bas. En effet, la majeure partie de leur activité est financé par de la dette. Cela leur permet d’acquérir toujours davantage de biens immobiliers, d’investir et de refinancer leurs dettes ultérieures.

On comprend donc qu’emprunter à faible coût est très profitable pour leur business.

 

 

Les avantages d’investir dans les foncières cotées en bourse

 

Des rendements élevés

Tout d’abord, il faut savoir que les entreprises avec le statut de SIIC ou de REIT ont l’obligation légale, pour conserver leur statut, de reverser une grande partie de leurs bénéfices à leurs actionnaires.

En fonction des pays, on peut retenir qu’une foncière doit reverser environ 90% de ses bénéfices sous forme de dividende.

C’est la raison pour laquelle elles sont très populaires pour tous les investisseurs souhaitant vivre de leur rente.

Il n’est donc pas rare que ces entreprises versent des rendements de dividendes entre 4% et 8% par an pour les plus sûres.

Evidemment, il est possible de trouver des rendements autour de 10% mais avec des risques beaucoup plus élevés…

Voici quelques exemples de rendement de foncières de qualités :

 

Investir immobilier bourse rendement fonciere

 

On peut retenir que la meilleure qualité se trouve outre-Atlantique, mais cela se paye par des rendements plus faibles qu’en Europe.

 

 

Des dividendes relativement stables

Les baux commerciaux, hospitalier ou d’habitation se font sur de longues périodes.

Ainsi, les foncières reçoivent des revenus récurrents et généralement mensuellement. Cela leur donne un cash-flow très prévisible et régulier qui permet de limiter beaucoup de risque.

Je pense que parmi tous les secteurs en bourse, ce sont l’immobilier et les utilities qui profitent le plus de cet avantage.

Ainsi, les versements des dividendes sont parmi les plus sûrs et réguliers du marché.

Néanmoins, il ne faut pas s’attendre en général à une croissance très rapide chaque année.

 

Voici par exemple l’historique de versement d’Unibail :

 

Investir immobilier bourse dividende Unibail

 

 

Voici celui de Simon Property Group :

 

Investir immobilier bourse dividende Simon Property

 

 

Et celui de Realty Income :

 

Investir immobilier bourse dividende Realty Income

 

Une bonne diversification

Généralement, il est prouvé et admis par de nombreuses études que la volatilité du prix des foncières est plus faible que celui des actions classiques.

De plus, la corrélation des foncières avec le marché boursier est historiquement faible. On peut donc presque parler d’actifs distincts bien que cela soit des actions.

Voici par exemple la corrélation entre les REITs Américaines et le S&P500 :

 

Correlation immobilier bourse REITs et S&P500

Source : awealthofcommonsense.com

 

La corrélation moyenne est autour de 0,4 sur une période de 40ans, ce qui est très intéressant.

Je rappelle qu’idéalement, une corrélation au plus proche de 0 est souhaitée dans un portefeuille global diversifié. De cette manière, aucun actif n’est corrélé avec les autres et ils évoluent indépendamment. Ainsi, la chute de l’un n’entraîne pas la chute des autres.

On peut même espérer la montée du second pour effacer la chute du premier.

 

 

La liquidité

Acheter et vendre des foncières cotées en bourse est très simple. En un clic, vous pouvez acheter et revendre des parts de milliers de biens immobiliers.

Pas besoin de trouver un vendeur, de payer des frais de notaire, ou d’attendre plusieurs semaines le rapatriement de votre argent. Investir dans les foncières cotées est la manière la plus liquide d’investir en immobilier.

 

 

Acheter des foncières en bourse

 

Il existe plusieurs manières de détenir des foncières cotées en bourse.

Vous pouvez soit confier les choix de sélection à un gestionnaire de fond actif ou indiciel, soit choisir vous-même les foncières de votre portefeuille.

Dans tous les cas, ces titres doivent être détenus soit dans un compte titre (CTO), soit dans une assurance vie. Ils n’est pas possible de loger des foncières dans un PEA.

 

Investir en immobilier via un ETF

En achetant un ETF, votre portefeuille va répliquer de manière indicielle l’évolution de toutes les foncières cotées en bourse.

Je vous propose par exemple ici l’ETF IWDP : ISHARES Developped Markets Property.

Cet ETF regroupe les plus grosses foncières mondiales (USA, Europe, Hong Kong…). C’est donc un excellent choix de diversification.

 

Investir immobilier bourse ETF Ishares IWDP

 

Investir en immobilier via des actions individuelles

Vous pouvez également faire du stock picking en sélectionnant uniquement les foncières que vous souhaitez détenir.

Cette gestion est pertinente si vous pensez que vos choix feront mieux que le marché en tentant de choisir les foncières de la plus belle qualité.

Vous perdrez ainsi en diversification car il faudra faire des choix. Vous pouvez cependant espérer battre le marché. Mais vous pouvez aussi sous-performer. Il faut donc avoir de bonnes connaissances en analyse fondamentale pour faire ces choix.

 

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Anthony
Anthony
il y a 4 années

Merci encore pour ces super articles!

Je cherche a me diversifier sur de l’immobilier et l’ETF – WDP : ISHARES Developped Markets Property semble etre une bonne option. Si vous avez le temps, pouvez-vous, SVP, clarifier deux points?

1. Dividende – Comme les foncieres ne sont pas eligible au PEA, et comme les dividendes sont taxer sur CTO, recommanderiez-vous de choisir l’option d’accumulation plutot que option distribution de dividende? (au long-terme)

2. CTO vs. Assurance vie – Quelle envellope recommanderiez-vous? D’un coté les frais de gestion seront moin cher sur un ETF via un compte-ordre, de l’autre coté, la liquidité et la niche fiscale de l’assurance vie est preferable. Avez-vous des preferences pour un investissement long-terme?

Merci encore!

Adrien
Adrien
il y a 3 années

Bonjour Matthieu,

Est-ce que c’est intéressant de prendre le ishares-developed-markets-property-yield-ucits-etf ?
C’est le DPYE pour la version euro edgee londonienne. ( Apparemment ça n’existe pas sans edge )
Je n’ai pas d’immobilier du tout donc ça peut être une bonne source de diversification par rapport à mes trackers actions.
Est-ce que l’immobilier va remonter ? Si je mets un peu de ce tracker combien de pourcentage dans le portefeuille ?
J’ai aussi entendu que les SIIC sont plus intéressantes que les SCPI en ce moment car les SIIC prenne en compte la crise dans leur cours alors que ce n’est pas le cas SCPI j’ai cru voir.
Merci d’avance
Adrien

Samy
Samy
il y a 3 années

Bonsoir Mathieu,
Je vous remercie à nouveau pour l’ensemble des conseils proposés sur votre site.
Je suis une « stratégie passive » avec des ETFs sur PEA et CTO.
J’aimerais diversifier dans l’immobilier.
Ayant un TMI élevé 41%, vous semble t il judicieux de passer par un PER (type linxea spirit PER) qui propose ceci : Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund A2 EUR LU0088927925
il s’agit bien sur d’une optique à très long terme.
Je vous remercie d’avance pour votre retour
Bien à vous

Santana
Santana
il y a 3 années

Bonjour,

Je vous remercie pour votre site. Merci pour votre site. Une question d’un néophyte: On peut investir dans l’immobilier en bourse en utilisant l’effet levier comme pour l’immobilier physique ? Est-ce que c’est possible d’emprunter pour acheter des partes de REITs et/ou SIIC ?

Arnaud
Arnaud
il y a 2 années

Bonjour Mathieu,
Je suis avec beaucoup d interet vos analyses dont je salue l extrême pertinence. Je me suis constitue depuis 6 mois un portefeuille contenant notamment des etf. Je suis à la recherche d un etf dans le secteur de l immobilier, capitalisant , international et accessible depuis mon courtier degiro. Auriez vous des recommandations ? Je vous remercie d avance.

Romain
Romain
il y a 2 années

Bonjour Matthieu,
Je retrouve ce (bon) article depuis l’article récent.
Je suggère que tu rajoutes quelque part une date d’écriture (et éventuellement de mise à jour).

Romain