Investissement Immobilier : REIT ou SCPI

Je reçois régulièrement la question de savoir s’il vaut mieux investir en immobilier via des REIT (foncières cotées en bourse) ou des SCPI (sociétés civiles de placement en immobilier non cotées).

Nous allons voir dans cet article les avantages et inconvénients des 2 options de manière à ce que vous puissiez choisir selon vos besoins personnels.

Investir dans l’immobilier : Les REIT avantages et inconvénients 

Nous allons commencer par aborder l’investissement dans les REIT (Real Estate Investment Trust) qui correspondent à des foncières cotées en bourse sur le marché Américain. Investir dans des actions de REIT permet de détenir des parts de biens immobiliers partout dans le monde, dans des secteurs très variés, dans les emplacements les plus qualitatifs qui existe. C’est également avoir un investissement totalement passif (qui génère des revenus et une appréciation du capital), en déléguant la gestion aux meilleurs professionnels du secteur. Le fait que l’entreprise soit cotée en bourse la pousse à avoir une transparence totale dans ses investissements et en publiant chaque trimestre ses résultats, ce qui tire vers l’excellence opérationnelle.

À savoir qu’il existe l’équivalent en Europe (appelées les SIIC) mais que ces entreprises ne sont pas éligibles au PEA. Il faut donc nécessairement les acheter sur un CTO. Ces entreprises subiront donc la même fiscalité que les entreprises Américaines, ce qui diminue grandement leur intérêt. En parallèle, en plus d’avoir la même fiscalité, la qualité de ces entreprises est largement inférieure à celles de leurs équivalents Américains. Aux US, on retrouve un choix beaucoup plus large d’entreprises (qui sont généralement les leaders mondiaux de leur secteur), la possibilité d’investir sur des secteurs globalement absents en Europe (data center, infrastructures telecom, immobilier logistique…), et surtout la croissance et la fiabilité des dividendes est sans égal dans le monde.

Vous l’aurez donc compris, on parlera uniquement ici de l’investissement dans des foncières cotées US (les foncières Européennes n’ont aucun intérêt selon moi).

Commençons par un avantage incontestable des REIT, la liquidité. L’immobilier étant généralement un support peu liquide, long à acheter et à vendre. En investissant dans une REIT, vous êtes propriétaire en un clic d’une partie d’une parc immobilier, que vous pouvez également dans le sens inverse vendre en un clic dans la même journée. Peu d’investissements dans l’immobilier peuvent se vanter d’être aussi liquides et simple d’accès.

En parallèle, les transactions sur les REIT, en plus d’être liquides, sont ultra optimisées en terme de frais. En effet, vous n’allez ici payer que des frais de courtage, ne dépassant généralement pas les 0,5%. Si vous achetez par exemple 10 000€ de REIT, vous allez payer 50€ de frais maximum, c’est tout (si ce n’est pas le cas, changez de courtier !). On est bien loin ici des ~8% de frais d’entrée moyens qu’on trouve sur les SCPI, qui pour les mêmes 10 000€ vous coûteraient 800€ !

Nous allons maintenant aborder les perspectives de gains à long terme que l’on peut espérer en investissant dans des REIT.

Il faut bien comprendre que les REIT, bien que classées dans le secteur immobilier, ne sont ni plus ni moins que des actions. Elles se comportent donc de manière identique. On aura ainsi une volatilité et une performance similaires à celles du marché action. La performance (en total return donc variation du prix + dividende) moyenne annuelle sur le long terme est d’environ 8% par an, soit clairement la performance la plus élevée possible dans le secteur immobilier ! Il est possible avec les REIT d’obtenir à la fois des dividendes ET une croissance du capital, ce qui est très appréciable.

Voici par exemple l’évolution du cours de bourse de Realty Income, considérée comme l’une des plus belles REIT au monde (en price only donc sans prendre en compte les dividendes)  :

Mais évidemment, le revers de la médaille est que cette performance s’accompagne de volatilité et de corrélation avec la bourse. Autrement dit, quand la bourse perd 20%, vos REIT ont des chances de perdre autant (ce n’est pas toujours vrai car elles n’évoluent pas d’une manière 100% corrélées avec les indices).

Concernant les revenus (dividendes), c’est également très intéressant. En effet, de nombreuses REIT Américaines ont une politique de dividendes croissants dans le temps. C’est à dire que contrairement à la majorité du secteur immobilier où les loyers sont plafonnés (par exemple si vous faites de l’immobilier locatif, ou le cas pour les SCPI), ils ont tendance à augmenter chaque année pour les REIT.

À l’heure actuelle, les rendements moyens des REIT sont similaires à ceux des SCPI (je parle uniquement des dividendes), entre 4 et 5% par an. Dans le cas d’une SCPI, les revenus ne seront pas en croissance, donc resteront ad vitam à ce niveau. Dans le cas des REIT, ils augmentent chaque année. On aura par exemple 5% l’année 1, 5.3% l’année 2 … et peut-être 10% l’année 10. C’est un gros avantage qui permet notamment de lutter contre l’inflation, avec une rente qui augmente chaque année plus vite que le taux d’inflation.

Voici par exemple l’évolution des dividendes de Realty Income sur près de 30 ans :

Comment les REIT arrivent elles à obtenir une telle performance alors que les SCPI sont loin derrière ? Une des raisons principales vient de l’endettement. En effet, les REIT utilisent de la dette dans leurs investissements. Elles ont généralement un ratio debt/equity entre 30% et 50%, ce qui peut sembler élevé, mais c’est le cœur de leur business. C’est justement ce qui leur permet d’obtenir cette performance, et donc qui ne nécessite pas que nous, en tant qu’investisseurs, devons nécessairement nous endetter dans l’immobilier pour obtenir des performances correctes. Les REIT le font pour nous, et à des conditions bien plus avantageuses.

Évidemment qui dit dette dit dépendance aux taux d’intérêts. Les REIT ont une dette élevée et sont donc sensibles et fragilisées lorsque les taux d’intérêts montent (comme actuellement). Une hausse des taux pèse directement sur leur rentabilité ainsi que sur leur capacité de remboursement (la charge d’intérêts augmente et peut même mener à la faillite). Le risque est donc plus élevé sur ce point, mais il faut bien comprendre qu’il n’y a jamais de performance sans risque.

Pour terminer, le dernier inconvénient des REIT est la fiscalité relativement défavorable du CTO. En effet, en appliquant la flat tax à 30%, vous allez payer chaque année 30% d’impôts sur les loyers perçus, sans aucune possibilité de capitaliser et de réduire vos impôts. C’est à dire que même si vous n’avez pas directement besoin de revenus et que vous les réinvestissez directement, vous allez payer 30% d’impôts.

Investir dans l’immobilier : Les SCPI avantages et inconvénients 

Le principal avantage d’un investissement dans les SCPI est la volatilité très faible de ces supports. En effet, les expertises immobilières sont généralement faites une fois par an pour estimer la nouvelle valeur de part. On aura donc en théorie au maximum une seule variation de cotation dans l’année (contrairement à une chaque jour pour les REIT !). Il arrive régulièrement qu’après l’expertise la valeur de part ne varie pas.

Les SCPI sont donc à privilégier pour les investisseurs qui ont du mal avec la volatilité, et pour ceux qui préfèrent un niveau de variation beaucoup plus proche de l’immobilier direct résidentiel que nous connaissons. La corrélation avec le marché action est quasi nulle, donc quand la bourse baisse, vos parts de SCPI ne baisseront pas forcément.

Évidemment, cette faible volatilité a un prix : une liquidité relativement mauvaise et des frais d’entrée élevée. En moyenne, il faut compter 6% à 8% de frais d’entrée à chaque achat de parts de SCPI, ce qui est élevé comparé aux REIT. La liquidité peut également être mauvaise si peu d’acheteurs sont en face (je connais plusieurs cas où des gens ont mis plusieurs mois pour se séparer de leurs parts de SCPI à un prix correct). En effet, vous pouvez parfois vendre plus rapidement, mais avec peu de contrôle sur le prix de vente.

La liquidité est par exemple améliorée lorsque vous achetez vos parts de SCPI sur Assurance Vie (AV). L’Assureur a pour mission de vous garantir une certaine liquidité (donc transaction plus rapide que si vous achetez en direct), mais toujours sans contrôle du prix de vente. Êtes-vous prêt à vendre rapidement mais avec une décote potentiellement élevée ? Pas forcément…

L’AV a cependant un avantage fiscal très intéressant dans l’achat de parts de SCPI. En effet, vos revenus vont tomber directement sur le fond en euro, et non votre compte bancaire. De ce fait, tant que vous ne sortez pas d’argent de l’AV, vous n’allez pas payer d’impôts sur ces revenus. Vous pourrez donc les réinvestir en totalité, sans frottement fiscal. Attention cependant, car à chaque nouvel achat de part en réinvestissement, vous allez payer à nouveau les frais d’entrée.

Au delà de 8 ans, la fiscalité de l’AV est toujours très favorable (vs le CTO évoqué plus haut pour les REIT), avec une possibilité de retirer chaque année 4600€ de PV pour une personne ou 9200€ pour un couple, en ne payant que la CSG à 17,2% (donc plus avantageux que la flat tax à 30% sur CTO). L’inconvénient de l’AV étant les frais de gestion d’unité de compte (UC) qui coutent en moyenne entre 0,5% et 1% chaque année sur tout l’encours, ce qui est tout de même pénalisant sur le long terme (et qui vient réduire la performance annuelle d’autant).

En terme de performance, il faut compter 4% à 5% de dividende en moyenne. Concernant le prix de la part, il vaut mieux partir du principe qu’il n’évoluera pas ou peu. Dans les meilleurs cas on peut avoir une ré-évaluation de 1% sur l’année (qui serait donc totalement mangé par les frais d’UC évoqués plus haut), mais ce n’est pas fréquent, il vaut donc mieux partir du principe qu’il sera fixe.

Contrairement aux REIT, les dividendes versés par les SCPI sont généralement constants, ils n’évoluent pas à la hausse dans le temps. Ce rendement est donc grignoté par l’inflation car chaque année vous obtiendrez la même rente, qui vous permettra d’acheter de moins en moins de chose au cours du temps.

Cette performance est globalement moyenne (mais logique avec le niveau de risque), car les SCPI investissent peu en utilisant de la dette. Leur ratio debt/equity est généralement plafonné autour de 1.20 (donc 20% de dette pour 100 d’actif) là où les REIT sont entre 1.30 et 1.50 en moyenne. Les SCPI privilégient donc majoritairement les achats en cash venant des montants collectés par les investisseurs, car elles sont à capital variable, et créent constamment de nouvelles parts. Cela tire nécessairement la performance vers le bas, mais le risque aussi. En effet, quand vous avez peu de dette à rembourser, le risque de faillite est bien plus faible. La corrélation entre la performance des SCPI et l’évolution des taux d’intérêts est donc bien plus faible qu’avec les REIT.

Pour contrebalancer cette performance moyenne, sachez qu’il est est possible d’investir à crédit pour acheter des parts de SCPI, via un crédit immobilier. Cela permet de dynamiser la performance en utilisant l’effet de levier. Mais contrairement aux REIT où c’est l’entreprise qui porte la dette, ici c’est vous qui vous endettez. Néanmoins, avec la hausse des taux, il est aujourd’hui beaucoup moins rentable qu’il y a quelques années d’acheter des SCPI à crédit. Lorsque les taux étaient entre 1% et 2% pourquoi pas (pour une rentabilité brute autour de 4%), mais maintenant que les taux passent au-dessus de 3% cela n’est pas vraiment intéressant. À noter également que si vous investissez à crédit, vous ne pourrez pas placer vos parts de SCPI en AV, et payerez donc une fiscalité relativement élevée (à moins de passer par des montages fiscaux compliqués, comme des SCPI à revenus étrangers, ou des SCPI à crédit d’impôts).

Résumé et conclusion 

J’espère que cet article sera le plus complet possible pour bien comprendre comment fonctionnent les REIT et SCPI. Ce sont donc deux moyens totalement différents permettant d’investir en immobilier « papier », qui ont chacuns leurs avantages et inconvénients.

Pour résumer, voici un tableau comparatif :

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Date Publication : 09/07/2023

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