Suite au dernier article sur les REIT qui a intéressé de nombreuses personnes, je propose ici un billet supplémentaire abordant plusieurs solutions pour investir en immobilier au sein du PEA. En effet, l’article précédent évoquait majoritairement des REIT US et était donc principalement destiné au CTO.
Néanmoins, il existe plusieurs solutions également pour investir en immobilier sur PEA, c’est ce que nous allons voir dans cet article.
Les foncières cotées éligibles au PEA
Avant toute chose, il faut savoir que les SIIC (équivalent des REIT aux US) étaient dans le passé éligibles au PEA. On pouvait donc détenir des foncières comme Unibail Rodamco, Klépierre… dans son PEA.
Cependant, la loi de finances d’octobre 2011 rend désormais les SIIC non éligibles. Pour ceux qui les détenaient avant cette date il est possible de les conserver, mais plus d’en acheter.
Le statut des SIIC/REIT est particulier puisque l’entreprise en immobilier doit faire une demande au gouvernement pour s’attribuer ce statut. Cela lui permet de ne plus payer d’impôts à l’Etat à condition de verser au moins 80% de ses bénéfices sous forme de dividendes aux actionnaires. Pour que l’Etat récupère de l’argent, il doit donc taxer les actionnaires. Sur un CTO pas de soucis puisque l’Etat se sert avec la flat tax à 30%. Sur PEA c’était évident bien moins avantageux pour le gouvernement, ce qui explique probablement cette loi.
Néanmoins, ce sont les SIIC/REIT (donc un statut particulier) qui ne sont plus éligibles au PEA, pas les entreprises d’immobilier.
Cette partie concernera donc les REIT non officielles, c’est à dire les foncières qui n’ont pas demandées le statut de REIT et qui par conséquent restent éligibles au PEA.
+ Avantage : possibilité de mettre des foncières dans son PEA
– Inconvénient : comme il n’y a pas d’obligation de payer 80% des bénéfices en dividendes, les rendements sont plus faibles que les foncières classiques (mais du coup elles capitalisent davantage donc généralement l’appréciation du cours de bourse est supérieure)
Il est à noter que les foncières non REIT/SIIC sont tout de même rares, les principales se trouvent en Allemagne et dans les pays Scandinaves (ma partie préférée de l’Europe 🙂 )
Je précise également que cette liste est non exhaustive et uniquement à titre informatif. L’objectif est de faire prendre connaissance aux lecteurs de ce type d’entreprises et non de tout lister. Je donnerai principalement celles que je connais et qui me semblent les plus qualitatives (mais une analyse détaillée est bien évidemment recommandée avant tout achat).
🇩🇪 Vonovia : la plus grande foncière résidentielle d’Europe. Elle détient des immeubles majoritairement en Allemagne, Autriche, Suède.
🇩🇪 Deutsche Wohnen : 2 eme plus grande foncière résidentielle mais sous le coup d’une OPA de Vonovia
🇧🇪 Shurgard Self Storage : Filiale Européenne du leader mondial (Américain) du stockage en libre service Public Storage. Elle est présente en Belgique, France, Suède, UK, Pays-Bas…
🇸🇪 Fastighets AB Balder : l’une des plus grosse foncières Suédoises de croissance qui détient des biens immobiliers résidentiels, de bureaux et commerciaux.
🇸🇪 AB Sagax : foncière qui détient des entrepôts industriels en Suède, Finlande, France, Pays-Bas…
🇸🇪 Wallenstam : foncière qui détient des immeubles résidentiels, de bureaux, de magasins, de bâtiments industriels et d’entrepôts en Suède. L’entreprise détient également des filiales dans la production d’électricité renouvelable (éolien).
🇳🇴 Entra Asa : foncière qui détient des bureaux en Norvège
🇫🇮 Kojamo : foncière spécialisée dans la détention d’actifs résidentiels en Finlande
🇪🇸 Cellnex Telecom : leader Européen dans l’immobilier d’infrastructure Telecom. Elle détient des tours qu’elle loue aux opérateurs en France, Espagne, Italie, UK, Suisse…
🇫🇷 Orpéa : plus gros gestionnaire d’Europe de maisons de retraite médicalisées et de soin pour les personnes âgées.
Les promoteurs immobiliers sur PEA
L’activité de REIT consiste à gérer un parc immobilier et de trouver des locataires pour toucher des revenus récurrents et prévisibles. Ces entreprises sont généralement fortement endettées. Elles gagnent de l’argent sur le différentiel de taux entre leur emprunt et le rendement locatif.
L’activité d’un promoteur est totalement différente. Il s’agit principalement de la construction et de la commercialisation de logements. Ce sont donc des activités beaucoup plus ponctuelles et non récurrentes. Par conséquent, le business est plus cyclique et gourmand en terme de capital. Ces entreprises ont beaucoup moins recours à la dette donc la dépendance aux mouvements des taux d’intérêts est moins forte. Du fait de la cyclicité plus grande, les dividendes de ces entreprises sont généralement généreux en période faste mais plus fréquemment coupés/diminués que pour les foncières classiques lors des récessions.
Nexity : leader en France de la promotion immobilière, présente sur tout le territoire Français.
Kaufman & Broad : l’un des premiers constructeurs d’appartements et de résidences de standing en France.
Réalités : petit promoteur immobilier à forte croissance localisé en Bretagne.
CBO Territoria : entreprise qui réalise à la fois des activités de promoteur et de foncière sur l’Ile de la Réunion.
Acheter des foncières avec des ETF sur PEA
Comme évoqué plus haut, les foncières avec le statut de SIIC ne sont plus éligibles au PEA. Néanmoins, il existe un moyen détourné d’y investir quand même : les ETF à réplication indirecte.
Je rappelle rapidement leur fonctionnement : ils détiennent dans leur actif des titres Européens éligibles au PEA, et passent un contrat de Swap avec un intermédiaire financier qui détient au réel les positions sur l’indice à répliquer (ici les REIT Européennes). Le swap permet d’échanger la performance de l’actif réel (les titres Européens classiques) contre celle de l’indice suivi (les REIT Européennes).
Il est donc totalement possible de trouver des ETF éligibles au PEA permettant d’investir sur les foncières cotées.
L’un des plus connu est l’ETF PMEH de Lyxor (Lyxor PEA Immobillier Europe) dont voici les principales positions :
Ici sa performance depuis la création :
C’est une très bonne façon d’investir facilement de manière diversifiée en immobilier sur le PEA. L’inconvénient de la gestion indicielle est qu’elle peut être concentrée sur des secteurs immobiliers en difficulté (par exemple les centres commerciaux ou les bureaux) et pas forcément suffisamment positionnée sur des secteurs plus porteurs comme l’immobilier logistique (par exemple). Elle permet cependant de loger des entreprises non éligibles au PEA, de capitaliser les dividendes versés par ces entreprises (ce qui coûterait très cher en fiscalité sur un compte-titres) et de faciliter les achats/renforcements pour les plus petits portefeuilles ou les investisseurs qui n’ont pas accès au marché scandinaves qui est assez riche dans le secteur immobilier.
Conclusion
Nous avons vu qu’il existe plusieurs manières d’investir en immobilier sur son PEA, permettant donc de profiter des avantages fiscaux qu’offre ce support. Certains moyens plus ou moins détournés (REIT non officielles, ETF…) octroient cette possibilité, il faut donc en profiter si ce type d’investissement vous intéresse.
Contrairement à l’immobilier classique, il est très complexe d’utiliser directement l’emprunt bancaire pour investir en REIT sur PEA. Néanmoins, la plupart des REIT utilisent elles même de la dette, ce qui permet de compenser et d’obtenir des performances (dividendes + hausse du cours de bourse) bien supérieures à de l’immobilier physique pour les mêmes montants investis.
Date Publication : 04/09/2021
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Bonsoir Matthieu
Merci pour cette approche sur l’immobilier européen, toutes les semaines nous attendons impatiemment le nouvel article, toujours très intéressant, merci pour ce travail qui est fondamental pour nous les petits porteurs
Bon week-end
Bonsoir Matthieu,
Merci beaucoup pour cet article très intéressant.
Je ne sais pas si tu connais le surnom qu’on donne à K&B dans le milieu : « Cauchemar & fraude » . Je l’aime beaucoup.
Bonne soirée et encore merci pour la qualité de ton blog
Bonsoir Sim,
Non je ne connaissais pas du tout, cela vient d’où et pour quelle raison ?
Je ne pourrais plus te dire exactement car ça fait longtemps mais je l’ai entendu dans 2 boîtes différentes dans lesquelles j’ai travaillées.
C’était lié à la manière de faire de K&B avec ses acquéreurs qui n’était pas très « fair-play »
Merci matt pour cet article, je pense justement couper ma position capimo en AV et mettre cette poche immobilier en PEA.
seb
Bonsoir Seb,
Il y a pasmal de boites Suédoises qui permettent justement d’avoir une partie croissance et promoteur / ETF pour la partie dividende. Ce qui est intéressant c’est qu’il est simple de trouver des entreprises qui versent plus de 4% dans le secteur (donc plus que Capimmo) par contre on aura tout de même la volatilité du marché boursier. Ça dépend vraiment de ce que tu recherches.
Il existe toujours la possibilité de prendre un crédit conso environ 30k a 0,75% en ce moment
Meme si avec une durée si faible, les dividendes ou la renta ne couvrent qu’une très faible partie du crédit….
Il faut sortir entre 60 et 70% du crédit de sa poche environ sur une renta de 6/8%…
Apres cette effort est recompensé au bout de 5 ans avec une rente mensuelle qui doit s’approcher des 200e…
Cependant, autant prendre une SP500 ou autre si on est ds cette démarche
Bonsoir Florent,
Le problème des crédits court terme c’est qu’on ne profite quasiment pas de l’effet de levier. La meilleure manière d’investir à crédit en bourse est de très loin l’investissement sur marge, expliqué dans cet article : https://etre-riche-et-independant.com/utilisation-levier-degiro-investir-marge
oui! mais pas sur le PEA… on peut jouer le doubler levier avec credit conso + marge.
Ex : boursorama permet 0,75% sur 30k sur 48 mois
on rajoute un levier a 1,2/1,3, on peut investir 38/40k.
Par contre les mensualités sont de 640e/ mois.
Il faudrait avoir 20% de renta pour ne pas avoir d’effort d’epargne …
Ce montage me tente, dans tous les cas en ce moment, il parrait interessant pour faire un GAP d’un coup, plutot que de faire du DCA classique
Il y a d’autres solutions que j’ai déjà évoquées dans le passé pour ne pas avoir d’effort d’épargne : on achète à crédit 100% d’ETF et chaque mois on revend le nombre de part qui correspond à la mensualité. Comme ca on ne sort pas d’argent. Ce quil restera à la fin correspondra aj gain de l’opération. En cas de gros marché baissier (echec de l’opération) il ne restera plus assez d’argent à la fin pour rembourser et il faudra puiser dans son épargne. C’est une stratégie simple à faire qui statistiquement est gagnante et permet de ne rien consommer en capital.
Bonjour, c’est une stratégie intéressante ce que tu dis là, du coup je suppose qu’il faut l’appliquer dans un CTO ou un PEA de plus de 5 ans. Rembourser les mensualités en vendant donc autant d’ETF que la somme du remboursement de crédit, en laissant travailler sur la durée du crédit les ETF qui en toute logique devrait rapporter au final bien plus. Mais est ce que cela rapporte plus en tenant compte aussi de la fiscalité (flat tax?)
Et quand tu dis 100% ETF, est ce sur un seul ou bien on y met de la diversification?
Bonjour Caius,
Vous pouvez soit le faire sur un CTO soit un PEA de plus de 5 ans. Parcontre sur le PEA vous pourrez vite être bloqué par le plafond du support avec le crédit, ce qui peut gêner (et c’est dommage d’y retirer des sommes qu’on ne pourra plus remettre).
Un seul ETF suffit, comme le World ou le S&P500. Il faut évidemment tenir compte de la fiscalité, mais dans tous les cas on gagne sur de l’argent qui nous appartient pas avec un effort d’épargne de 0. Presque Aucune stratégie avec l’immobilier type SCPI ou dividende permet d’en faire autant, surtout sur des courtes durées. À partir du moment où l’on injecte 0, on pourrait même considérer la rentabilité comme infinie.
Bonjour Matthieu,
stratégie intéressante, mais je ne la retrouve plus sur le blog.
Y a-t-il une durée minimale, et/ou une « masse critique » minimale à investir pour ne pas se faire court-circuiter par le taux d’intérêt du crédit ?
Bonne rentrée à tou(te)s,
Bonjour Yvo,
J’en avais parlé il y a un certain temps dans un reporting (il y a un peu moins d’un an) que j’évoquais la possibilité d’investir avec un crédit sur mesure.
La performance moyenne annuelle de la bourse est de 8% (si on prend le cas d’un ETF S&P500 par exemple). Si l’on se base sur une fiscalité à 30% sur les PV (flat tax Française, à voir ce que ça donne en Belgique), le rendement annuel passe à 5,6%. Il suffit donc juste que le coût du crédit soit inférieur à cela. Vous empochez la différence. Plus le montant emprunté est élevé, plus les gains le seront, tout est proportionnel (mais également les pertes et donc le risque du projet aussi).
Plus la durée est longue, plus on profite également du levier et des intérets composés (le gain dépend du taux, de la performance, du montant emprunté et de la durée).
Pour résumer l’idéal est un crédit sur la durée la plus longue possible, avec le taux le plus bas possible et avec le montant le plus élevé possible ^^ mais évidemment, ce n’est pas simple à faire financer, beaucoup de banques sont frileuses. Reste la possibilité d’investir sur marge avec certains courtiers comme Degiro.
Le risque principal est le point d’entrée si on met une grosse somme d’un coup et qu’un marché baissier se déclenche (c’est aussi pour ça qu’il faut essayer une longue durée pour laisser le temps de remonter). Idéalement, le moment opportun pour lancer ce type de crédit est dans un marché baissier après une première chute des indices de 10-20-30%. Ainsi le risque d’une nouvelle baisse sera très limité et le potentiel de hausse élevé.
Merci beaucoup, surtout pour le dernier paragraphe. Je ne sais pas pourquoi j’avais en tête une somme et une durée en particulier…
J’ai dans le viseur le Invesco RAFI US 1000. Un de tes ETF est-il « à crédit », lui aussi ?
Bonjour Yvo,
Pour moi cet ETF n’a pas d’intérêt puisqu’il pondère fortement toutes les entreprises en déclin comme les financiere, pétrolières…
Le S&P500 est déjà très optimisé selon moi, j’apprécie vraiment son contenu, difficile de faire mieux et diversifié.
Une petite partie de mon portefeuille est à crédit. Mais je préfère rembourser moi même les emprunts puisque j’en suis capable ce qui permet d’éviter la fiscalité (mais cela implique par conséquent un effort d’épargne)
Bonjour,
J’apprécie énormément le travail que vous faites et prend toujours plaisir à vous lire.
Vous indiquez que les REITs jouent sur l’effet de levier grâce à la dette. En étudiant une REIT, combien peut-on admettre le taux d’endettement sans que la société soit trop endettée ? Merci
Bonjour Laurent,
Pour calculer le taux d’endettement d’une entreprise, une utilise généralement le ratio de leverage qui correspond à la dette / EBITDA. L’EBITDA est proche du cash-flow que génère l’entreprise. Généralement dans le secteur immobilier les REIT ont un leverage qui tourne autour de 6, c’est grosso-modo la moyenne. Il leur faudrait donc théoriquement 6 ans de cash-flow pour rembourser totalement leur dettes.
Bonjour Mathieu
Encore merci pour tes articles très informatifs !
J’ai un PEA plein en ETF monde.
Est il intéressant d’investir, pour diversifier, en AV sur des foncières comme VINOVIA ?
Merci d’avance pour ta réponse
Bonjour Sam,
Dans la logique pas forcément puisqu’un ETF monde contient déjà une part de foncière et donc d’immobilier (Vonovia est présente dans un ETF World). Si vous en achetez en plus, cela veut dire que vous sur-pondérez l’immobilier par rapport aux autres secteurs. C’est un choix, mais je ne vois pas forcément de raison de le faire, surtout que des secteurs comme la technologie, la santé, la conso défensive, le luxe… sont tout aussi intéressants (si ce n’est pas plus).
Je comprends. Merci pour votre réactivité !!
Dans ce cas, dans une situation avec un TMI élevé et un PEA complet, vous conseillerez un CTO avec ETF (je ne souhaite pas d’actions vives, n’ayant pas bcp de temps ni bcp de connaissances !)
Encore un grand merci
Bonne soirée
Oui et un ETF capitalisant en effet
Bonsoir matt,
tu connais la société BASSAC ? le parcours boursier est comment dire…HALLUCINANT!
Salut Seb,
Non je ne connaissais pas, on dirait une sorte de petit Nexity. Les fondamentaux sont bons (marges correcte, pas de dette, dividende largement couvert) et en plus ce n’est pas très cher. La hausse sur 2021 a été forte mais la valorisation est encore faible donc pourquoi pas 🙂
Par contre historiquement le dividende à été coupé a chaque crise et n’est pas croissant donc attention